【讲座实录】第80讲:波特兰-美国房产投资新亮点微信讲座及问答实录

本期讲座的主讲嘉宾是:陈国治


      第80讲语音实录

北京时间2016年8月21日08:30AM,美西时间2016年8月20日5:30PM,安家美国举办了一场关于“波特兰-美国房产投资新亮点”的微信讲座。特邀主讲嘉宾:陈国治为大家在线演讲并热情回答网友提问。现将讲座实况摘录如下:

幻灯片1

幻灯片2

 

我假设在座的听众都已经明确自己的目的地是美国。既然大家热衷于来美国,大部分的原因都是看中它的自然环境,看中它的社会福利体系,还有优质的教育资源。那在移民的过程中,大家自然是或多或少都要花钱的。我们国内传统文化博大精深,所以先辈很早就告诉我们,坐吃山空。大家心中估计都想要避免这个事情发生。

但一个很的残酷现实就是移民国外后的中国人,可以选择的工作其实并不多。平时说那个城市就业多好,我可以告诉你们那都是空话,那是跟我们第一代移民无关的事情。我们的下一代会就业于各种高薪行业,但我们这一代就是来花钱的,但我们在花钱的同时又不能坐吃山空,既然不能打工挣钱,那我们就要投资,做最明智的选择用钱来生钱。那大家选择了移民美国本身就是一个花钱的投资,这个投资你们已经进行了一半了,来美国的大方向是选对了,那剩下的一半,来美国哪里呢?很可惜,这个时候我们又面临一个信息延时的问题。

住房是避免不了的一个大开销。大家都明白,也希望自己买的房子升值,不停的升值。但毕竟你们很多人都对美国还不熟悉,国内信息有一个不对称,有一个延时性。按以前的惯例,等国内听到消息,已经落后别人一步了。比如以前大家在国内听说美国东岸都是大城市,美国最繁华的地方是纽约等地方,于是都奔着大城市去,但等大家到了东岸以后,发现哪里的人都搬到着西海岸了,往着加州去了,因为哪里机会更多。等大家听说加州机会更多,华人多,容易融入,去到了加州,却又发现加州的人又已经往外跑了。感谢今天科技信息的发达,感谢微信,感谢安家美国平台。让我们身在国内,也可以与时俱进了。现在美国人都往那里去呢?往西北,往俄勒冈州,波特兰。

幻灯片3

国内应该很多人还没有听说过俄勒冈州波特兰这么一个地方。那我们先来简单介绍一下波特兰。在整个美国西海岸的大城市就只有几个。由南开始,是洛杉矶,三藩市,然后就是波特兰,波特兰往北还有西雅图。2007年的一个人口统计,它是美国大城市里面白人占比最高的。白人人种将近8成。按单个城市人口来说,它是美国第29大城市,按大都会地区人口来排名,它排第23.俄勒冈州超过60%的居民住在大波特兰地区。但按州土面积来算,俄勒冈是美国第9大州。所以它的人均自然资源非常丰富。比如当边上的华盛顿州限制时间捕捞海产的时候,我们都是开放的。这里气候温和,四季分明,夏天平均温度26度左右。

最近连续三年的美国国内移民调查,有将近70%的移民选择俄勒冈州。那这里有什么这么好呢?我们先来看看这些年来波特兰获得的荣誉:

幻灯片4

•全美/全球最宜居城市(Monocle)

•全美最适合育婴的城市(Zdnet)

•最适合退休的城市(The Wall Street Journal)

•全美最绿色城市(Corporate Knights)

•全美最可持续发展城市(MNN)

•全美最具创新性城市(CNN Money)

•全美美食之都(The Washington Post)

•全美行人与交通最友善的城市(Travel+Leisure Magazine)

虽然近些年来,房屋物价不断上涨,但它相对其他地方来说,生活成本依然比较低。抚养小孩相对其他城市更容易。波特兰对妇女的支持政策也是相当好的。政府允许公开哺乳,对照顾小孩的职业都有严谨的背景调查要求。

幻灯片5

除了这些大家在网上都可以查到的信息,我们再深入分析一下为什么波特兰是个投资的好地方。我们今天不做吹捧,不说空虚的事情,我们今天用客观事实说话。首先我们用最基础也是最直接的供需关系来理解波特兰房产增值的前景。大家都明白,供不应求,房价就自然上涨。

幻灯片6

目前大波特兰就是严重的供不应求。它房源严重供应不足,需求同时又扩大。那造成这种需求不断扩大的原因是什么呢?首先,它的环境方面,吸引了大量人口前来居住。全球自然环境恶化的同时,它绿化全美第一。它作为宜居城市,也是全球25个最宜居城市里面,美国本土唯一入选的。来了这里的都不走了。作为没有消费税这一点,它也吸引了不少人。

对于我们中国人来说,因为我们都是来美国花钱的,而美国花钱要交消费税。以前美国物价低廉,它这一个优势并不是特别明显,但现在全球物价上涨,生产生活成本居高不下,海外代购不断加剧,波特兰毫无压力的生活文化,导致进入这里的人口源源不断。还有它的气候越来越被大家认可。国内洪水刚过,相信大家还印象深刻。美国的龙卷风相信大家也是有耳闻的,美国的路易斯安那州也正在发大水,但俄勒冈这里气候温和,虽然雨水多点,但并无自然灾害。全球气象多变,只会进一步加剧波特兰房地产市场。房租越来越高也是导致房屋需求的有力推手。在每月租金还高于房贷的同时,很多人更趋向于购房。波特兰目前是全美房租第14高的地方。截止三月,一房的公寓中位价是1340,两房的公寓为1620。每个人都是聪明人,自然转向买房。同时美国的大公司大投资者也在投资波特兰。比如华尔街的上市公司,截止去年9月,Homes4Rent在波特兰就拥有超过200间独立屋在出租。但它仅仅是冰山一角。仅在Multnomah郡每年购买超过10间房屋的投资者就不止26个。

幻灯片7

而截至8/19/2016,整个Multnomah郡的所有待售房屋总共才2274间。以上各种原因不断累积,推动大波特兰地区房地产市场的需求。

幻灯片8

幻灯片9

 

以此同时,它的供应又一直居于低位。提到供应我们有一个非常关键的指标,去库存速度。用成交量除于市场上所有待售房屋,就是去库存速度。目前整个大波特兰地区的去库存速度远低于两个月。

自2015年三月开始,去库存速度已经连续17个月保持在2个月以下。仅波特兰市7月房屋的销售时间更是只有短短32天。而目前全美365个主要城市的平均销售时间是72天左右。正常情况下,六个月的库存才是一个平衡的市场。中国方面如果没有记错现在是5年。还有鉴于新建建筑动工率低,低库存的现象预计会继续延续。美国新房建造各种规章制度与监管非常严格。波特兰这里一般从拿到地到完工一般需要2年左右的时间。而20个月的建筑用地储备通常被认为是健康的土地存量,但大波特兰现在所有的郡里面,建筑用地没有任何一个郡有超过15个月的存量。我们可以肯定的在将来的两年内新建房屋都不会大量增加。

在新房没有增加的情况下,旧房的房东们也纷纷惜售。以前的传统居民习惯是从密度高的社区逐步搬到新开发的区域,或者更加乡村的地方。但现在整个大波特兰城市市全面发展,大家都看好市场前景,都不愿意出售。

幻灯片10

在此我们不得不提到关键的波特兰的城市发展规划。早在1979年,波特兰作为城市规划的先驱,首创要求州内各城市对土地使用做出长远规划,并禁止地方政府善行改变用地性质及房屋密度规划。取用城市发展界线是为了保护城市外的土地,并鼓励合理利用界线内的土地。俄勒冈的法律规定大都会地区每六年调整一次城区规划,以满足将来20年的预计房屋需求。2015年刚结束的政府会议投票决定,不扩大城市发展界线。但我们目前预计在将来的20年,会有超过40万人口增加。这就导致政府必须将需求的123000多新造单元塞到现有的土地规划里面。那可以肯定其中有很大一部分需要拆旧房建新房。建更大更高的房屋。现在有大量外州的房屋开发商进驻,由于拆迁造成了成本的上涨,我们可以反过来看这些高价的供应也必然导致需求价格的上涨。

幻灯片11

综合这些政策也可以让我们很明显看到大波特兰房价的前景。那相信很多人会问,既然都已经知道在上涨了,那上涨的空间还有多少呢?之前也提过这里新房审批速度比较慢,一般需要两年来造新房,那我们可以确定在短期内,供应不足这一客观事实是无法改变的。同时大家经常听到硅谷,但不知大家有没有听说过Silicon Forest硅森林呢?

幻灯片12

这是一个大波特兰地区高科技公司族群的一个外号。大部分时候指的是Beaverton和Hillsboro地区的公司长廊。大部分公司专注于硬件,比如Intel公司是制造电脑芯片的,他们总部不在这里,所以大家可能不太注意到它的存在。但它大部分的员工在这,大约有2万员工在这里,比总部多很多。还有制造测量工具的Tektronix,做打印机的HP,Epson等。还有非常多的知名公司,他们大部分要么起源于此或者有重要的子公司在这里。比如Google,Ebay等都有数百员工在此。大量高科技公司的高薪将是大波特兰地区房价的支柱。

幻灯片13

同时,虽然近来房价上涨,但相对其他美国大城市来说,波特兰的房价依然低。用中位价格对来比,其他城市都要比波特兰高将近一半以上。大家应该听说过不少我们华人强大的购买力导致房价上涨的新闻,比如加州,比如加拿大的温哥华,政府都出台打压海外买家。目前波特兰这里的华人还不多,占比仅1.7%。目前只是大部分美国人选择移民外州的时候选择了俄勒冈州。那万一以后这个地方被华人盯上了呢?

幻灯片14

抛开自住的房屋这一个基本投资。我们同时可以将我们的思维再放大。像我们一开始提到的,很多人来到美国,其实更多的是花钱。工作又难找,那如何保证我们有一个稳定的收入呢?目前波特兰的房屋空置率一直保持在3%左右,导致租金上涨,租客一房难求。买入房屋出租,不仅每月有稳定的现金收入,还可以享受长期的房屋升值。同时,相对其他地方动辄数千万的商业地产,目前俄勒冈州这里还有仅需一两百万就可以买到的商业地产,商业地产很多取用的是NNN出租,就是所有房产税,保险,维修都是由承租方负担,业主所有租金稳定明确。

幻灯片15

还有一个我们可以考虑的就是农场。目前这里大部分时候一英亩的农地大概仅在1万美元左右。很多农场都有农民承租,作为农场主,既可以享受大片土地,有租金收,自己也不用耕种。如有意思亲自动手,有酒庄,钓鱼,马场,果树,牧草,有机蔬菜,苗圃,花田等等各种项目可以操作。实在需要消极对待,买建筑用地放着也是抗货币贬值的好办法。

幻灯片16

波特兰在早几十年前以极为前瞻性的眼光规划保护自然环境,在以不牺牲环境的前提下发展,它在国内知名度也不高,但大家移民国外,往往会担心一个人在他乡,会不会被排斥的问题,而这里也经常被评为最友善的城市。人与人之间非常真诚对待,对外来人口非常包容。它的水资源非常丰富之余还特别干净。原则上州规定所有水井,水管出来的水都是可以直接饮用的。假如你有机会来这里看一下,你就会发现四周围都在大兴土木,各种建设在施工中。这就是之前提到的拆迁重建的原因。还有这里医院也很多,对老人和小孩都特别适合。

幻灯片17

波特兰也刚刚成为美国的热门旅游城市。眼见为实,欢迎大家前来参观旅游!


 

问题1:波特兰气候跟国内哪里差不多?

  答:波特兰的气候跟国内最接近的应该是广东珠海。但是气候又没有珠海那么湿润。夏天会更加凉快一点,冬天没有国内那种阴冷的感觉。

问题2:波特兰到北京有直飞航班吗?

  答:波特兰到北京现在没有直飞。到北京的话要从西雅图、洛杉矶或者三藩市附近的城市来转机。比如说到北京连转机总共加起来时间不到23小时。现在目前有传言说将要会有波特兰到中国的直飞。但应该不是上海北京。

问题3:请问,如果投资购买房产,然后出租,税收情况如何呢?

  答:投资房产收租的税收要根据每人具体情况不一样。房屋的租金会直接算到个人收入里面去。有时候会因为注册公司,公司形式不一样每人税收都不一样,而且有很多抵税免税政策,这个应该是需要针对每人收入不一样来进行具体规划。有机会我们可以详细具体分析,因为我之前也从事会计方面的工作,可以给你一些建议。

波特兰的房产税可以给大家一个简单的市场价格的比例,一般是1%-1.3%左右。

 问题4:西雅图房屋出租最新政策是先到先得,波特兰出租有什么限制?

  答:波特兰出租没有任何限制。只要不涉及种族歧视方面都没有问题。可以自由选择。只要你不要告诉租客因为某些原因特意不租就可以。而且俄勒冈州对很多政策是比较偏向于房东的。

租房如果碰到坏房客,从他不交租到完全赶他走,一般都是在1个月之内的事情。租房都会收押金,最少押金一般都是一个月的房租以上。赶他用一个月的时间相对来说对房东是比较有保障的。

问题5:我想买2英亩农用地做农庄要多少钱?经营后要打税吗?多少?

  答:一般这边农庄规模相对比较大。如果只是2英亩的话偏少。我们这里地比较大,买的话一般都是几十英亩以上。按我刚才所说,你可以用一英亩10000美元的大概价格来估算。经营种地打税也是用个人收入来算,也是把所有的开支算了以后剩多少,这个也是要根据个人收入来算。目前2英亩的农庄非常少。

有一种就是买豪宅,里面的占地会特别大,豪宅前面就有几英亩的地,地就可以租给农民种植。但是一般这都是按照买房来算,而不是农用地。

问题6:如果经营上有优惠吗?

  答:这个农场经营是有相关税收政策的。每一个看具体经营,每一个是用来种菜还是放牧,每个具体行业都不一样。

viewfile

比如我发的这个图,这个是60英亩。他作为农场就是用来放牧的,价格也就是60几万。因为是没有使用任何对土壤有害的东西。税收是目前总共一年是1700多,具体经营上面就会涉及到收入税了。10英亩的话是比较靠近城市的,价格大概在30-40万左右。

问题7:请问那按照目前房价疯狂上涨情况是不是越快买房子越好or wait until the house market bubble burst?有任何迹象显示房价会下降吗?

  答:其实受前期房价上涨太多,还有最近美国政府经常说利率要上涨,最近其实已经有放缓了。但是房价很难猜到什么时候会垮。但是可以明确一点,大波特兰地区房价肯定是会上涨。现在已经完全超过08年金融危机。如果你是想长期拥有而不是只是过了一两年炒作的话,建议尽快买更好。


如您需收听关于安家美国微信讲座的全部语音实录,可点击以下↓↓↓链接收听:

喜马拉雅FM:
http://www.ximalaya.com/25044020/album/3595883

荔枝FM:
http://www.lizhi.fm/1393214/

蜻蜓FM:
http://m.qingting.fm/vchannels/155462

CONTACT US

We're not around right now. But you can send us an email and we'll get back to you, asap.

Sending

Copyright © 2016 安家美国 .

Log in with your credentials

or    

Forgot your details?

Create Account